Beni da recuperare: modello inglese, cantieri culturali e lavori fai-da-te

Villa Haggincosta, tra i quattro gioielli inutilizzati del patrimonio pubblico triestino

La ricetta indicata da Milan, collaboratore di Renzo Piano «Gli spazi vanno assegnati a privati disposti a valorizzarli». Sinergie tra enti pubblici e non e autoriparazioni tra le idee di sindacati e urbanisti

Come fare a rispondere al bisogno di casa (possibilmente a prezzi sovvenzionati) ed il contenimento dei costi? Recuperare i patrimoni dismessi è proprio una delle soluzioni indicate dall’ingegnere Maurizio Milan, collaboratore di architetti di fama internazionale e di Renzo Piano. A Trieste, come mostra la lista di immobili comunali inutilizzati o inutilizzabili, tante sarebbero le aree di intervento. I soldi a disposizione, però, sono sempre meno: è necessario trovare un modo di “fare le nozze con i fichi secchi”. 
 
 
Vendere ad un prezzo onesto: il modello francese. «In Italia si costruisce a mille e si rivende a cinquemila: la casa dovrebbe andare sul mercato al vero valore del bene, e con il patrimonio dismesso questo è possibile», commenta il docente accademico veneziano che ben conosce Trieste, avendo lavorato con il senatore a vita al progetto di Portopiccolo Sistiana. «In fase costruttiva si può incentivare il completamento delle case da parte degli inquilini: la casa viene consegnata a uno stadio avanzato di costruzione, quasi da rustico, e ad un prezzo inferiore. Subentra poi l’auto-costruzione dei giovani, che si possono organizzare in piccole imprese. Questo aumenterebbe il numero di start-up e permetterebbe loro di imparare delle tipologie di mestiere che si stanno perdendo». Milan cita l’esperienza delle HLM francesi dove questo modello già si applica. L’ingegnere è anche tutor del progetto G124, il gruppo di lavoro di Renzo Piano per progettare la riqualificazione delle periferie delle città italiane. 
 
Utilizzo di manodopera richiedente asilo. L’utilizzo della manodopera fornita dai migranti per ristrutturare gli edifici fatiscenti è un’altra pratica virtuosa. «Dipende sempre dalla visione politica, ma l’esperienza di Verona dove c’è un sindaco leghista che ha aperto le porte all’immigrazione a patto che i soggetti lavorassero funziona bene: si riduce la delinquenza e si alimenta la convivenza sociale».
 
L'ex carcere femminile in via Tigor in una foto del 2005
 
Capire le cause dell'abbandono. In generale, quando si ha a che fare con un patrimonio immobiliare inutilizzato, secondo l’ingegnere bisogna «domandarsi perché questi stabili sono sfitti o liberi. Sono privati? Non c’è richiesta? E se non c’è richiesta, perché? Solo dopo aver ragionato sulle cause si possono considerare i singoli casi, vedendo quanto conviene operare edificio per edificio. Ce ne sono alcuni che sono arrivati a fine vita ed è inutile pensare di riqualificarli». 
 
Le concessioni di valore: il modello inglese. Puntare sulle concessioni di valore, ovvero accordare l’immobile ad un privato affinché lo possa valorizzare pur mantenendone la proprietà, sarebbe in quest’ottica fondamentale. Si potrebbe, riflette Milan, mutuare l’esempio inglese dove il terreno è un bene della Corona che ne permette però l’utilizzo a tempo (modello leasehold, in cui viene concesso il diritto di superficie per 99 anni). «In questo caso va definito bene il ruolo del detentore del patrimonio e quello dell’utilizzatore. I meccanismi esistono già, si tratta di volerli utilizzare. Ma prima è fondamentale cercare di capire cosa richiede la società. Il problema, in questo caso, è il dialogo tra pubblico e privato», conclude Milan. L’amministrazione pubblica deve sentire cosa vuole il cittadino: è una struttura di servizio, e il servizio deve essere mirato».
 
Il vecchio inceneritore di Garizzole, nell'elenco degli immobili comunali da riconvertire
 
Undicimila alloggi sfitti a Trieste. Secondo stime ufficiose del Sunia, il sindacato degli inquilini, a Trieste ci sarebbero circa 11mila alloggi sfitti tra pubblici e privati. Cercare di recuperarne il più possibile «significa incentivare l’occupazione in un settore in crisi come quello dell’edilizia», commenta Giorgio Uboni, referente per ambiente, territorio e casa della Cgil. Una delle vie indicate dal sindacato è quella del cosiddetto “auto-recupero”, anche per gli alloggi di edilizia popolare. «Abbiamo accolto con favore la decisione del Piano regolatore della giunta Cosolini per arginare il consumo di suolo e recuperare il ricco patrimonio esistente. Il valore è dato anche dall’auto-recupero da parte dell’inquilino disposto a fare lavori di piccola manutenzione in mancanza di fondi pubblici». Scorrendo la lista fornita dal comune, Uboni e Renato Kneipp, commissario provinciale del Sunia, si domandano quali sono i criteri dietro alla scelta di vendere alcuni asset come l’ex Meccanografico o la Don Marzari. «Non siamo contrari alla vendita in sè: l’importante è che il Comune sappia quanto è possibile ricavare da ciascun immobile ma soprattutto come utilizzare poi questo denaro: una parte andrebbe investita nella ristrutturazione degli alloggi», commenta Kneipp. 
 
 
Il modello veneziano di sinergia pubblico-privato. La proposta dell’auto-recupero trova sponda anche nell’Accademia, ma ricordando che «è sempre un po’ complicato in quanto qualsiasi impianto deve essere poi certificato», come riflette Alessandra Marin, docente della Facoltà di Architettura di Trieste e specialista in materia di imprenditorialità, residenzialità e rigenerazione dei centri urbani. Secondo la studiosa il modello vincente è quello della partnership pubblico-privato: cita infatti il caso del Vega, il Parco Scientifico Tecnologico di Porto Marghera in cui era presente «attore pubblico forte che ha lavorato in sinergia con altri attori privati»; oppure la capacità di attrarre fondi privati da parte della Ca’ Foscari nello sviluppo del suo polo sulla terraferma; o, ancora, processi “bottom-up” per riqualificare il patrimonio dei centri storici a partire da una prima fase di trasformazione promossa dalle associazioni territoriali.
 
Recuperare con la cultura: il caso di Palermo.  L’esempio è quello dei Cantieri Culturali della Zisa a Palermo che porterà alla bonifica e alla ristrutturazione di tre capannoni trasformati in un avamposto della cultura ambientale siciliana. Anche la professoressa Marin, così come l’ingegnere Milan, scommette sul modello della concessione di valorizzazione, menzionando a proposito il progetto Valore Paese Fari che punta alla promozione di una rete nazionale dedicata ad una forma di turismo sostenibile legata alla cultura del mare. «La nostra università lavora con l’Agenzia del Demanio per stilare bandi di affidamento con questa formula: così facendo i patrimoni non vengono alienati ma concessi purché valorizzati in una determinata maniera».

Fiammiferi di asparagi con aspretto di ciliegie

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